Thursday, April 5, 2012

Cứu bất động sản hay cứu ai? (phần 1)

Trang VnEconomy có bài: Doanh nghiệp bất động sản: “Khó nhưng chưa đến mức phá sản” (1), phỏng vấn ông Nguyễn Trần Nam – Thứ trưởng Bộ Xây Dựng, trong có các nội dung chính:
  • Tình hình kinh tế VN hiện khó khăn, thị trường BĐS cũng không ngoại lệ. Tuy nhiên, các doanh nghiệp BĐS không đến nỗi phải phá sản.
  • Nhà nước có thể mua lại một số dự án để làm nhà công vụ, phục vụ cho cán bộ nhà nước (!).
Thông tin đó khó làm tôi chấp nhận được. Không gì hay hơn là đi thực tế.
Thời gian có hạn và vì quá xa, nên tôi quyết định cùng người bạn trực chỉ một vài dự án Phú Mỹ Hưng (Q.7) và quanh đấy (Nhà Bè) để làm cuộc điều tra bỏ túi.
Dọc đường đi, bạn tôi – một dân môi giới chuyên nghiệp có uy tín về BĐS hơn 15 năm trong nghề cho biết: “Nếu anh qua khu vực Q.2, Thủ Đức, Gò Vấp, Tân Bình, Bình Thạnh v.v… sẽ thấy còn thê thảm hơn!”. Tôi hỏi: “Sao vậy?”. “Vừa xấu vì quy hoạch kém, vừa thiết kế chắp vá, lạc hậu, tiện ích phục vụ dân cư không đáng kể, quy mô tủn mủn, mật độ xây dựng quá cao, vừa luộm thuộm trong dịch vụ quản lý, lại chụp giựt, bởi các chủ đầu tư hiện nay chỉ làm sao tháo chạy nếu có thể tháo chạy. Dụ dỗ khách hàng được cỡ nào thì ráng dụ. Chẳng ai còn mặn mà nghĩ xa xôi!” – Bạn tôi trả lời thật cay đắng!

Hiện tôi còn một số ảnh cùa vài dự án đang rất bê bết (như Kim Long, kề bên Hoàng Anh Gia Lai thuộc Công ty Phú Long) (2), nằm ngay dưới đường điện cao thế, dù được xây khá đẹp nhưng không khỏi băn khoăn tính mạng người dân khi vào đây ở (*).

* * *Trên đường Nguyễn Hữu Thọ cho đến Nguyễn Văn Linh, kéo dài vào khu vực Phú Mỹ Hưng và quanh trục Nguyễn Lương Bằng, dọc theo siêu thị Lotte (Hàn Quốc), ngang qua Hoàng Anh Gia Lai, suốt dọc phía sau đại học RMIT là khu Trung Sơn, nơi Công ty Thảo Loan (mẹ của Cừờng đô la) đang ngưng trệ gần 6 tháng qua, một không khí đìu hiu bao trùm cả khu vực rộng lớn, bất chấp đó là khu căn hộ cao cấp Sunrise City, nơi nổi tiếng đình đám vì đã bán được căn hộ hơn 550m2 cho ca sĩ Đàm Vĩnh Hưng với giá 5.000.000 USD.
River park (Phú Mỹ Hưng) - Dự án đã giao nhà hơn 9 tháng. Quy mô trên 200 căn. Chỉ lác đác không quá 20 hộ ở. Toàn bộ số hộ này là nước ngoài thuê.
Tiếp chuyện chúng tôi (trong vai người đi mua nhà đất) một số nhân viên kinh doanh công ty môi giới đang ngắc ngoải sống qua ngày cho biết:

1. Phú Mỹ Hưng – Công ty nổi tiếng nhất hiện nay, gần như trong suốt 2011 cho đến tháng 3/2012, hầu như họ bán được không quá 2% số biệt thự, căn hộ đang tung ra như: River park, Riverside, Cảnh Viên 3, Biệt thự hạng sang có tên Chateau, mà trong đó, có căn giá trị trên 100 tỉ đồng với diện tích đất hơn 770m2. Tổng số căn hộ, biệt thự, công ty này đang nắm giữ là hơn 500 căn cần bán ra.

Dự án River Park (xem ảnh) đã bàn giao cho khách hàng giữa 2011, nhưng lác đác không quá 20 căn/200 căn có người ở (nói rõ, dự án này bán ra từ 2010, để bạn đọc không nhầm lẫn số bán ra trong 2011 đến nay). Các căn hộ hiện sáng đèn, hầu như là người nước ngoài thuê. Căn hộ hạng sang này với diện tích 120 – 150m2, có giá không dưới 5 tỉ đồng/căn và PMH chưa có ý định giảm giá, chỉ ưu đãi bằng cách kéo thời gian thanh toán 18 tháng, dù các căn hộ đã hoàn thành.

Số vốn mà PMH hoàn thành các dự án tuyệt đại đa số là vốn vay. Đau nhất là vốn vay từ các ngân hàng VN. Trước đó, 5 NH VN (Vietinbank, Vietcombank, Bảo Việt, Gia Định, ACB) đã tài trợ vốn giai đoạn 1 cho PMH xây dựng khu Hồ Bán Nguyệt không dưới 1.200 tỉ trong tổng số 200 triệu USD(3). Vốn này hiện đang ngậm… trái đắng! Các ngân hàng đang ngập trong nợ. Khu Hồ Bán Nguyệt thật đẹp với shopping mall, restaurant, officetel, apartments for lease, cụm 5 rạp cinéma, super market v.v… nhưng vắng vẻ đìu hiu, không có dấu hiệu nào báo cho thấy có thể hoàn vốn được trong vòng 5 năm tới cho giai đoạn 1 theo cam kết.

Công ty PMH cũng đang tranh chấp với cư dân về tiền sử dụng đất, mà cho đến nay hơn cả ngàn hộ vẫn chưa chịu đóng, vì họ cho rằng đó là nghĩa vụ của PMH. Đóng tiền SDĐ quá cao, coi như họ mua nhà, căn hộ đến 2 lần. Vụ việc đang bỏ ngỏ, cơ quan thuế vẫn đang cùng PMH ép người dân đóng bằng cách hù dọa thời gian hết hạn, sẽ tính theo giá mới đắt hơn nhiều lần.
Dự án Kenton (gần Phú Mỹ Hưng) ngưng thi công 1 năm nay. Chủ đầu tư - Tài Nguyên.
Quy mô trên 9 ha và hơn 1.600 căn hộ. Giá trung bình 2.500 - 4.500 USD/m2 (khi đang sốt giá). Hiện nay không ai mua.

2. Công ty Tài Nguyên với dự án được giới thiệu ầm ĩ một dạo, hiện như bãi hoang vắng ngắt trong buổi chiều tà, làm cho không khí càng đượm buồn hơn. Hiện Công ty này nghe nói đã bán lại dự án cho Đoàn Nguyên Đức, nhưng cả hai bên không lường nổi tình hình BĐS tồi tệ quá cỡ, nên HAGL hiện vẫn còn đang thương thảo chưa xong giá cả với Tài Nguyên, mà có vẻ chẳng buồn xúc tiến tiếp, dù trước đó hai bên đã ký biên bản thỏa thuận. Lác đác vài chú bảo vệ, đi lòng vòng quanh khuôn viên hơn 9ha càng thấy lẻ loi với các tòa nhà thô mộc mà dáng vóc ẩm mốc bề ngoài cho biết đã bỏ không, hơn 1 năm qua. Một kỹ sư xây dựng cho biết, để hoàn thiện cả hơn 1.600 căn này, cần không dưới 2.000 tỉ đồng để bảo đảm theo cam kết là khu căn hộ thuộc hàng unique (độc nhất vô nhị). Căn hộ mẫu phải nói rất đẹp, nhưng rất tiếc, thực tế chỉ là những building thô mộc đang hoang phế trong mùa mưa sắp đến.
Hoàng Anh Gia Lai (giáp Phú Mỹ Hưng) chỉ hoàn thiện bên ngoài hơn 8 tháng nay.
Không còn đủ vốn tiếp tục nữa. Quy mô trên 2.500 căn. Nhìn vẻ ngoài cứ ngỡ là xong, thực chất bên trong chỉ là phần thô. NV. kinh doanh không biết bao giờ hoàn thiện xong & giao nhà cho khách.
Tầng trệt dành cho shop kinh doanh của HAGL ngổn ngang. Không ai quan tâm.
3. Hoàng Anh Gia Lai. Sẵn đó, chúng tôi tạt sang bên đường để ngắm 3 cụm buidling của bầu Đức (xem ảnh), với hơn 2.500 căn, hiện chẳng còn mua bán được thêm căn nào. Số căn hộ bán được, nhân viên kinh doanh không nắm rõ, vì số liệu là “ở trên” nắm, nhưng theo phỏng đoán của họ, chắc không quá 30% trên tổng số bán được từ 2 năm qua. Phía dưới là các căn shop, họ cho biết vẫn còn khá nhiều căn chưa bán được, vì khách hàng hiện nay chắc là không còn tiền (?!). Giá căn hộ vào thời điểm nóng sốt, từ giá gốc 18 triệu lên dần 22 triệu, các căn “view” đẹp, tầng cao lên đến 25 triệu/m2. Nay có người chịu không nổi lãi ngân hàng, do ham lướt sóng, vừa rồi kêu bán lỗ 30% – 40% trên giá mua lại (nghĩa là trên giá 22 – 25 triệu), vẫn chẳng ai màng đến!
Cty. Thảo Loan (mẹ của Cường đô la) đã ngưng thi công hơn 6 tháng nay. Chưa biết khi nào tiếp tục.
Quy mô hơn 100 căn.
4. Thảo Loan plaza. Như trong ảnh, đó cũng chỉ là cụm nhà bỏ phế gần 6 tháng qua mà không biết bao giờ tiếp tục. Quanh quất hỏi những người bán nước ven đường, họ cho biết đã lâu lắm không thấy bà Loan ghé qua đây. Một số công ty môi giới quanh khu vực cho biết: Giá căn hộ từ 16,5 triệu – 18 triệu/m2 sau đó lên 20 – 22 triệu/m2. Hiện cũng không có khách hàng nào quan tâm. Lượng bán ra không quá 10% (trong tổng số hơn 100 căn) trong năm qua. Cạnh đấy, còn 2 mảnh đất rộng, một mảnh 30.000m2 và một mảnh hơn 10.000m2 cũng của Công ty Thảo Loan, dựng rào quây kín, nhưng không hề có dấu hiệu gì của động thổ.Các khoảnh đất quây kín, bên trong đang cho mướn làm bãi đỗ xe tải(!).

* * *Rời khỏi 4 nơi đi qua, chúng tôi đã mất không dưới 3 giờ đồng hồ để điều tra bỏ túi. Mệt bã người. Càng cảm thông với các nhà báo “trên đường gió bụi” để có những phóng sự điều tra dữ dội và nguy hiểm, phục vụ người dân.

(Kỳ sau: Giải pháp nào cho thị trường BĐS? Cứu ai?)

Nguyễn Ngọc Già
Đăng lại trên Dự đoán kinh tế Việt Nam
____________________________


(*) Ảnh khá mờ vì trời bắt đầu tối và tôi không có máy ảnh tốt hơn, nên không tiện đưa lên. Chúng tôi đi bằng xe gắn máy (vì cũng chả có xe hơi mà đi), trong vai dân quèn (tất nhiên cũng quần áo chỉnh tề theo kiểu “giấy rách phải giữ lấy lề”, chứ không quá lè phè) đi mua căn hộ để sống lúc tuổi già, với đồng tiền có hạn. Trước đây, những “thành phần” như thế, không được đon đả tiếp đón, nhưng nay chúng tôi được đón tiếp như thượng khách  Đó cũng là cái cách “trông mặt bắt hình dong” của giới kinh doanh VN, nên dễ bị bề ngoài sang trọng của các đại gia khoác lên cho dễ lừa, Ví dụ, gạt tiền trong hàng loạt vụ bể hụi tại miền Bắc, hay như đại gia Phan Thị Diệu Hiền (Cần Thơ) vừa qua. Người dân cũng nên rút kinh nghiệm khi xét đoán bề ngoài như thế, để sau này không bị lừa đảo nữa.

Posted by at

No comments:

Post a Comment

Subscribe to: Post Comments (Atom)